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農地・生産緑地の評価について

農地の評価

農地は農地法等によって宅地への転用が制限されているため、一般的には自由度が低い土地になります。農地のエリアによっても評価方法が異なりますので、まずは該当する区分についてご説明していきます。

農地の種類と評価方法

  1. 純農地:倍率方式(固定資産税評価額×倍率 )
  2. 中間農地:倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
  3. 市街地農地:宅地比準方式(農地が宅地とした場合の価額―宅地造成費※)倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
  4. 市街地周辺農地:市街地農地×80/100

貸し付けられている農地の評価                          

耕作権

  1. 純農地・間農地の耕作権:農地の価額×耕作権割合(50%)
  2. 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権:農地の価額×耕作権割合

※利作良の額、借地権の価額等を考慮して求めた価額により評価します。

【耕作権の目的となっている農地を貸している側の評価】
→(相続税評価額)-(①、②の算出による価額)

【永小作権の目的となっている農地】
→(農地の自用地としての価額)-(永小作権の価額)

【区分地上権の目的となっている農地】
→(農地の自用地としての価額)-(区分地上権の価)

生産緑地の評価

生産緑地とは、生産緑地法で定められた土地制度の一つで、市街化区域にある土地や山林を指します。

【課税時期にて市町村に対して、買取りを申し立てることができない生産緑地の評価】
→(その土地が生産緑地でないものとして評価した価額)×(1-控除割合

【控除割合について】

課税時期から買取りの申出をすることが
できることとなる日までの期間
控除割合
5年以下のもの 10%
5年を超え10年以下のもの 15%
10年を超え15年以下のもの 20%
5年を超え20年以下のもの 25%
20年を超え25年以下のもの 30%
25年を超え30年以下のもの 35%

【買取りの申出が行われていた生産緑地・買取りの申立をすることができる生産緑地】
→ 「その土地が生産緑地でないものとして評価した価格」×95%

山林の評価

山林の評価は3つに分類され、①純山林、②中間山林、③市街山林に分けられます。

山林の種類と評価方法

  1. 純山林:固定資産評価額×倍率
  2. 中間山林(市街地付近又は別荘地帯にある山林):固定資産評価額×倍率
  3. 市街山林(宅地のうちに介在する山林):宅地比準方式、又は倍率方式

【宅地比準方式】
→(山林が宅地である場合の価額)-宅地造成費

【倍率方式(市街化区域にある山林で予め倍率が定められている場合)】
→固定資産税評価額×倍率

広大な市街地山林

市街地山林が宅地の要件を満たすには、「地積規模の大きな宅地の評価に準じて行いましょう、

◎保安林の評価

森林法によって立木の伐採等、土地の利用法に制限がある土地は保安林としての評価方法に悩みました。

評価方法:山林の自用地の評価額に伐採制限に応じた一定額を控除します。

行政書士諸井佳子事務所は埼玉県上尾市の専門家です

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